Rechtstipps
Nützliche Hinweise quer durch die Rechtsgebiete
In dieser Rubrik finden Sie Fragen, Antworten und Tipps zu den Rechtsgebieten, die aufgrund unserer Spezialisierung ausschließlich bearbeitet werden.
Nach internen Auswertung und eigenen Erfahrungen haben wir Ihnen hier die in dem jeweiligen Rechtsgebiet am häufigsten vorkommenden Fragen, mit den dazugehörigen Antworten als Kurz-Info zusammengestellt.
Außerdem finden Sie nützliche Infos zur Sicherung und Durchsetzung Ihrer Ansprüche sowie Hinweise um gegebenenfalls unnötige Streitigkeiten vermeiden zu können.
Wichtige Informationen zum Abschluss des Scheidungsverfahrens, die ab Rechtskraft der Scheidung zu beachten sind:
Sofern Sie Ihren Geburtsnamen oder den Namen wieder annehmen möchten, den Sie vor dem jetzigen Ehenamen geführt haben, können Sie dies durch Erklärung gegenüber dem Standesbeamten unter Vorlage des Scheidungsbeschlusses mit Rechtskraftvermerk beantragen.
Im Hinblick auf Ihre Krankenversicherung müssen Sie Folgendes beachten:
a) Gesetzliche Krankenversicherung: Wenn Sie bei Ihrem geschiedenen Ehegatten krankenversichert waren, müssen Sie innerhalb von 3 Monaten einen Antrag auf Weiterversicherung bei Ihrer früheren Versicherungsgesellschaft stellen, um weiter in dieser Krankenversicherung versichert zu sein. Stellen Sie den Antrag rechtzeitig, sonst riskieren Sie, nicht mehr in die Versicherung aufgenommen zu werden.
b) Beihilfe: Im öffentlichen Dienst endet mit der Rechtskraft des Scheidungsbeschlusses die Beihilfeberechtigung für den Ehegatten des Bediensteten. Achten Sie darauf, Ihre private Krankenversicherung rechtzeitig aufzustocken.
c) Bei einer eklatanten Erhöhung Ihrer Krankenversicherungskosten kontaktieren sie erneut Ihren Anwalt wegen einer eventuellen Unterhaltserhöhung.
Versorgungsausgleich zu Ihren Lasten erfolgt, besteht in folgenden Fällen die Möglichkeit, dass Sie Ihre Rente gleichwohl ungekürzt erhalten:
a) Ihr Ehegatte verstirbt, bevor er Leistungen bzw. nennenswerte Leistungen auf Grund der Durchführung des Versorgungsausgleichs vom Versorgungsträger erhalten hat.
b) Ihr Ehegatte bezieht noch keine Rente oder Pension aus übertragenen
Rechten und erhält Unterhalt von Ihnen.
c) Soweit im Urteil/ Beschluss der schuldrechtliche Versorgungsausgleich zu
Ihren Gunsten vorbehalten bleibt, denken Sie bitte daran, dass bei Eintritt des Rentenfalls ein Antrag auf Durchführung des schuldrechtlichen Versorgungsausgleichs gestellt wird.
d) Wird Ihr Ehegatte berufs- oder erwerbsunfähig, ist zu überprüfen, ob und
inwieweit auf Grund des Rentenbezugs eventuell von Ihnen geleistete Unterhaltszahlungen gekürzt werden können oder müssen.
Erhalten Sie für die von Ihnen betreuten Kinder Kindesunterhalt, beachten Sie bitte, dass
a) sich deren Unterhaltsanspruch mit Vollendung des 6., 12. und 18. Lebensjahrs erhöht;
b) die Düsseldorfer Tabelle in regelmäßigen Abständen aktualisiert wird.
Im Hinblick auf die Abänderung des Ehegatten- oder Kindesunterhalts gilt Folgendes:
a) Höherer Ehegatten- oder Kindesunterhalt kann auch gefordert werden, wenn
sich das Einkommen des Verpflichteten erhöht.
b) Sie können zur Unterhaltsneuberechnung grundsätzlich alle zwei Jahre
Auskunft über die Höhe des Einkommens und Vermögens des
Unterhaltsverpflichteten/-berechtigten verlangen.
c) Sie können für die Vergangenheit höheren Unterhalt nur fordern, wenn Sie
den Verpflichteten rechtzeitig in Verzug gesetzt oder hinsichtlich des Unterhalts Auskunft von ihm verlangt haben.
Erhalten oder zahlen Sie Ehegattenunterhalt, so beachten Sie, dass bei einer wesentlichen Veränderung der Verhältnisse eine Abänderung des Urteils/ Beschlusses oder Vergleichs nach oben oder unten erreicht werden kann.
Regelungen über die elterliche Sorge können abgeändert werden, wenn das Kindeswohl dies erfordert.
Die Kosten des Scheidungsverfahrens sind steuerlich absetzbar. Näheres klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Überprüfen Sie, welche Änderungen Ihres Testaments auf Grund der Scheidung erforderlich werden.
Überprüfen Sie, ob Sie in Ihrem Lebensversicherungsvertrag einen neuen Begünstigten benennen wollen.
Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass hier nur einige wenige der wichtigsten Rechtsfolgen einer Scheidung zusammengefasst sind. Diese Informationen ersetzen keine individuelle Prüfung Ihres persönlichen Falles. Die oben genannten Fristen werden auch nur dann überwacht, wenn insoweit ein Mandat erteilt wurde.
Mietrecht – Schönheitsreparaturen bei der Wohnraummiete
Schönheitsreparaturen umfassen nur das
- Tapezieren, Anstreichen und Kalken der Wände und Decken,
- Streichen der Fußböden und Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Innentüren, der Fenster und der Außentüren von innen.
Die Legaldefinition (vgl. § 28 IV 3 II. BV) ist jedoch veraltet. Denn die Wände werden heute z.B. mit Mustertapeten versehen oder – wie meist – mit Raufasertapeten beklebt und danach gestrichen. Ein Fußboden wird mit Teppich belegt, mit PVC-Belag versehen oder der Vermieter hat einen Parkettfußboden verlegt. Folgende Arbeiten werden deshalb heute üblicherweise erfasst:
- Tapezieren von Wänden und Mustertapeten
- Tapezieren von Wänden mit Raufasertapete und anschließendem Anstrich
- Streichen der Decken
- Streichen von Heizkörpern und Heizrohren
- Streichen der Innentüren
- Streichen der Fenster von innen
- Streichen der Außentür von innen.
Auch Vorbereitungsmaßnahmen werden vom Begriff der Schönheitsreparaturen erfasst. Deshalb müssen regelmäßig Dübel entfernt und Löcher oder Unebenheiten verspachtelt werden.
Mit Schönheitsreparaturen sind im allgemein die Malerarbeiten gemeint, durch die typische Gebrauchsspuren an der Mietsache beseitigt werden, die infolge vertragsgemäßer Nutzung entstanden sind.
Demgegenüber sind echte Beschädigungen der Mietsache (z.B. Spuren in Türen, Beschädigungen von Heizkörpern etc.) im Wege des Schadensersatzes zu beheben.
Nach den gesetzlichen Bestimmungen (§ 535 Abs. 1 BGB) obliegt es dem Vermieter, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Einen Teil dieser sog. Erhaltungspflicht bilden die Schönheitsreparaturen. Soll abweichend davon eine Überbürdung der Renovierungspflicht auf den Mieter stattfinden, ist eine ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Parteien erforderlich.
Aus Gründen des Verbraucherschutzes richtet sich die Inhaltskontrolle von Wohnraummietverträgen fast ausschließlich nach den Maßstäben, die für die Wirksamkeit von allgemeinen Geschäftsbedingungen gelten. Denn durch die Verwendung (auch nur gedanklich) vorformulierter Klauseln nimmt der Vermieter einseitig für sich die Vertragsfreiheit in Anspruch.
Die Grenzen für eine formularvertragliche Klausel sind überschritten, wenn der Inhalt zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt. Dabei orientiert sich die Rechtsprechung an dem Grundsatz, dass die vom Mieter übernommene Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen einen Teil der von ihm geschuldeten Gegenleistung darstellt (Schönheitsreparaturen = Teil der Miete = Entgelt für Gebrauchsüberlassung).
Der angemessene Umfang der Renovierungspflicht wird dabei einerseits durch die herkömmliche Begriffsbestimmung (s.o. Frage 1) und andererseits durch die von der Rechtsprechung entwickelten Fristen, innerhalb deren Schönheitsreparaturen auszuführen sind, gekennzeichnet.
- 3/ 5 Jahre für Küche, Bad und WC, [alt/ neu]
- 5/ 8 Jahre für Wohn- und Schlafräume und
- 7/ 10 Jahre für sonstige Nebenräume.
Schließlich darf dem Mieter durch die Klausel nicht verboten sein, die Renovierungsleistungen selbst zu erbringen. Im übrigen muss die Klausel auch sprachlich so gefasst sein, dass der Mieter nach ihrer Lektüre über den Umfang der übernommenen Verpflichtung Gewissheit hat (sog. Transparenzgebot).
Mit Rücksicht darauf ist es insbesondere unzulässig, in einem Formularvertrag kürzere als die genannten Fristen zu regeln, den Begriff der Schönheitsreparaturen bei Wohnraum auf das Ausbessern von Putzschäden, Abziehen von Parkettböden oder Verlegen von Teppichböden zu erweitern oder von dem Mieter zu verlangen, dass er die Malerarbeiten von einem Fachmann/ -firma ausführen lässt.
Ausnahmsweise kann die Renovierungsklausel an sich erhalten bleiben, wenn der unwirksame Teil abtrennbar ist und/oder durch das Streichen des unwirksamen Teils die restliche Klausel einen Sinngehalt behält. Dies kann beispielsweise bei der Fachhandwerkerklausel („… sind stets durch einen Fachhandwerker nach den Regeln der VOB/B auszuführen …“) der Fall sein. Wird hier die Verpflichtung zur Ausführungen durch einen Fachmann nach bestimmten fachlichen Regelungen weggestrichen, bleibt noch der Inhalt, dass Schönheitsreparaturen auszuführen sind. Ähnliches kann ausnahmsweise für zu kurze Fristen angenommen werden. Auch diese Fristen können gestrichen werden, ohne dass der übrige Inhalt der Klausel seinen Sinn verliert. Es bleibt steht die Verpflichtung zur Durchführung von Renovierungsleistungen bestehen, für die dann die Grundsätze gelten, die an die Stelle des unwirksamen Teils treten.
In der Praxis wird die malermäßige Beseitigung von Gebrauchsspuren (Schönheitsreparaturen) in unterschiedlichen Phasen des Mietverhältnisses relevant. Diese Phasen werden im Wesentlichen gekennzeichnet durch
– Anfangsrenovierung,
– die Renovierung während der Mietzeit (laufende Renovierung),
– die Endrenovierung.
Für einzelne dieser Phasen, aber auch für alle drei, werden in den Mietverträgen häufig Regelungen aufgenommen. Eine Inanspruchnahme des Mieters aus einer solchen Vereinbarung ist jedoch nur möglich, wenn sie wirksam ist.
Doch auch dann, wenn eine einzelne Klausel zur Renovierung wirksam ist, kann die Unwirksamkeit eintreten, weil die Summe der übernommenen Verpflichtungen eine unangemessene Benachteiligung herbeiführt (sog. „Summierungseffekt“).
So kann dem Mieter z.B. formularmäßig keine Anfangsrenovierung überbürdet werden, weil bei Abschluss des Mietvertrages nicht absehbar ist, dass der Mieter seine (zusätzliche) Leistung jemals abwohnen kann. Besteht über die Anfangsrenovierung ausnahmsweise eine Individualvereinbarung, ist diese Regelung für sich genommen wirksam. Enthält der Mietvertrag aber gleichzeitig eine formularmäßige Verpflichtung zur laufenden Renovierung (z.B. innerhalb der üblichen Fristen von 3/5, 5/8 und 7/10 Jahren), liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, weil er mit seiner Renovierungsverpflichtung immer in Vorleistung ist. In diesem Fall kommt es nicht darauf an, ob die Klausel für die laufenden Schönheitsreparaturen wirksam ist, also insbesondere geregelt ist, dass die Fristen erst mit Beginn des Mietvertrages zu laufen beginnen. Denn in der Summe wird von dem Mieter mehr verlangt, als nach dem gesetzlichen Leitbild geschuldet wird. Danach ist nämlich der Vermieter verpflichtet, jedenfalls zu Beginn des Mietvertrages eine ordnungsgemäße Mietsache zu überlassen, die der Mieter abwohnt und für die Abnutzung als Entgelt die Schönheitsreparaturen ausführt.
Der „Summierungseffekt“ verdeutlicht, dass der Vermieter bei Beginn des Mietvertrages eine ordnungsgemäße Mietsache zur Verfügung gestellt, also neben der Mietsache selbst die Renovierungsleistung am Anfang erbracht hat. Der Mieter wohnt diese Leistung gleichmäßig ab und führt z.B. nach 5 Jahren wieder Schönheitsreparaturen aus. Damit bringt er den Wert der Mietsache wieder auf das Niveau wie bei Vertragsbeginn. Sobald dieses Schema gestört wird, sind alle Klauseln unwirksam, die eine Renovierungsleistung des Mieters betreffen.
Das gilt selbstverständlich auch für sog. Endrenovierungsklauseln, die den Mieter verpflichten, am Ende der Mietzeit die Wohnung vollständig renoviert an den Vermieter zurückzugeben. Wird in einer solchen Klausel nicht darauf abgestellt, wann der Mieter die letzten Schönheitsreparaturen ausgeführt hat (z.B. „Bei Beendigung des Mietvertrages ist die Wohnung vollständig renoviert zurückzugeben.“), führt dies zur Unwirksamkeit. Denn von einer solchen Regelung würde auch der Fall erfasst, dass der Mieter gerade erst bzw. kurz vor Beendigung des Mietvertrages die laufenden Schönheitsreparaturen (nach den vertraglichen Fristen) ausgeführt hat. Insoweit ist es für die Inhaltskontrolle ohne Bedeutung, ob der für den Mieter nachteilige Fall im konkreten Vertragsverhältnis tatsächlich vorliegt. Die Inhaltskontrolle erfolgt nämlich grundsätzlich abstrakt, d.h. es wird der denkbar ungünstige Fall herangezogen, der vom Wortlaut der Klausel noch erfasst ist.
Demgemäß führen auch unwirksame Endrenovierungsklauseln über den geschilderten „Summierungseffekt“ dazu, dass eine wirksame Formularklausel für die Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam wird.
Die Wirksamkeit einer solchen Regelung beurteilt sich nach den gleichen Kriterien, wie die Inhaltskontrolle von Renovierungsverpflichtungen, denn die Arbeiten, die zur Herbeiführung eines tapezierfähigen Zustandes ausgeführt werden müssen, sind Teil einer Schönheitsreparatur.
Wenn der Mieter eine fachgerechte Renovierung ausführen will, muss er ebenfalls zunächst die Tapeten entfernen. Wird also die Herbeiführung eines tapezierfähigen Zustandes nach dem Wortlaut der Regelung verlangt, ohne dass darauf abgestellt wird, wann der Mieter die letzte Schönheitsreparatur fristgemäß ausgeführt hat, führt dies über den Summierungseffekt zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel.
Dann ist die Klausel grundsätzlich unwirksam mit der Folge, dass die gesetzlichen Bestimmungen gelten und der Vermieter (wieder) zur Renovierung verpflichtet ist. Bei Beendigung des Mietvertrages kann er also weder Ausführung noch Schadensersatz vom Mieter verlangen. Während der Mietzeit kann der Mieter ihn sogar auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch nehmen. Da der Mieter nur verpflichtet ist, die Arbeiten zu dulden, muss der Vermieter nicht nur die Renovierungsarbeiten an sich organisieren und ausführen, sondern auch Vorbereitungsmaßnahmen (Abrücken von Möbeln, Demontage von Einrichtungsgegenständen etc.) bezahlen und anschließend wieder eine ordnungsgemäße Mietsache herstellen.
Ein Teil der Rechtsprechung billigt dem Mieter sogar einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu, wenn er eine Renovierung der Wohnung durchführt, obwohl im Mietvertrag (vom Mieter unerkannt) eine unwirksame Renovierungsklausel enthalten ist. Die Höhe dieses Anspruchs soll sich nach den Kosten richten, die der Vermieter gespart hat; in der Regel also die Kosten eines Malerbetriebes.
Umsomehr ist bei der Abfassung von Renovierungsregelungen im Formularmietvertrag Vorsicht geboten. Insbesondere die häufig anzutreffende Praxis, die vorformulierten Regelungen durch handschriftliche Zusätze zu ergänzen, führt häufig zu Fallstricken für den Vermieter. Denn regelmäßig wird durch die Zusätze das ausgeglichene Vertragswerk zu Lasten des Mieters verändert, indem z.B. eine Verpflichtung zur Durchführung einer Endrenovierung aufgenommen wird.
Den wirtschaftlichen Schaden, den der Vermieter durch Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel erleidet, kann er auch nicht durch eine Mieterhöhung kompensieren. Zwar ist in den meisten Vergleichswerten in den Mietspiegeln berücksichtigt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen tragen soll, so dass im umgekehrten Fall ein Zuschlag zu den Werten des Mietspiegels zulässig wäre. Hat der Vermieter jedoch die unwirksame Renovierungsklausel gestellt, ist er also Verwender der Klausel, kann er sich nach ständiger Rechtsprechung des BGH nicht auf die Unwirksamkeit berufen.
Enthält der Mietvertrag keinen Fristenplan, gelten im Wege der Auslegung die oben angegebenen Zeitabstände. Während der Mietzeit dienen die Fristen aber nur der Orientierung. Fällig werden Schönheitsreparaturen erst, wenn der Zustand der Wohnung eine Ausführung der Renovierung erforderlich macht.
Hat der Vermieter bei einer Besichtigung festgestellt, dass Renovierungsarbeiten auszuführen sind, muss er den Mieter zu deren Durchführung auffordern. Nach Ablauf einer angemessenen Frist (z.B. 2 Wochen) kann er die Arbeiten auf Kosten des Mieters ausführen lassen. Dazu sollte er einen Malermeister beauftragen, der mit dem Mieter einen Termin abstimmt, um einen Kostenvoranschlag zu erstellen. Die voraussichtlichen Kosten kann er dann klagweise als Vorschuss geltend machen. Von einer Inanspruchnahme der Kaution sollte abgesehen werden, weil diese dann am Ende der Mietzeit fehlen kann. Nach Ausführung der Arbeiten ist über den Vorschuss abzurechnen.
Bei Beendigung des Mietvertrages begründen die einschlägigen Fristen eine Vermutung für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen. Sind also die Fristen abgelaufen, muss der Mieter eine Endrenovierung ausführen. Unterlässt er dies, muss der Vermieter ihn unter Fristsetzung auffordern, die Arbeiten auszuführen. Erst danach kann er Schadensersatz verlangen.
An eine Fristsetzung werden strenge Anforderungen gestellt. Zunächst muss die begehrte Leistung inhaltlich ausreichend bestimmt beschrieben werden. Dazu empfiehlt es sich, die auszuführenden Arbeiten im einzelnen zu beschreiben (z.B. Anstrich der Decken, Tapezieren der Wände, Streichen des Holz- und Eisenwerks). Daneben sollte grundsätzlich der Zustand der Wohnung beschrieben werden, damit der Mieter weiß, warum der Vermieter die Ausführung verlangt. Darüber hinaus muss eine angemessene Frist gesetzt werden, wozu in der Regel 10 – 14 Tage ausreichen.
Von einer solchen Fristsetzung kann nur abgesehen werden, wenn der Mieter vorher ausdrücklich erklärt oder sonst wie zu verstehen gegeben hat, dass er die Schönheitsreparaturen auf keinen Fall ausführen wird (sog. endgültige Erfüllungsverweigerung). In einem solchen Fall wäre eine Aufforderung eine bloße Förmelei. Allerdings werden auch hier strenge Anforderungen gestellt. Allein der Hinweis darauf, dass die im Vertrag enthaltene Renovierungsklausel vom Mieter für unwirksam gehalten wird, soll diese Anforderungen noch nicht erfüllen. Auch der Auszug aus der Wohnung, ohne die Renovierung auszuführen, reicht für sich allein grundsätzlich noch nicht, um von einer Erfüllungsverweigerung ausgehen zu können. Im Zweifel sollte daher der Vermieter immer noch einmal eine Frist setzen.
Nach ergebnislosem Ablauf dieser Frist ist der Vermieter berechtigt, Schadensersatz zu verlangen. Dazu kann er z.B. auf der Basis eines Kostenvoranschlages (ohne Mehrwertsteuer) die voraussichtlichen Kosten der Renovierung geltend machen. Daneben besteht u.U. ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die Zeit, in der die Wohnung wegen der unterlassenen Renovierung nicht vermietet werden konnte.
Bei Beendigung des Mietvertrages ist der Mieter grundsätzlich nur verpflichtet, eine Endrenovierung auszuführen, wenn die nach dem Fristenplan vorgesehenen Zeiträume abgelaufen sind. Für den Fall einer „vorfristigen“ Beendigung regeln viele Mietverträge einen sog. Abgeltungsanspruch. Danach soll der Mieter sich an den Kosten einer zukünftigen Renovierung beteiligen, wobei sein Anteil dem Verhältnis der Wohndauer zu dem Lauf der Fristen entsprechen muss.
Eine solche Klausel ist nur wirksam, wenn darin der Kostenanschlag des Vermieters, der zur Berechnung des Anspruchs dient, nicht als verbindlich erklärt wird und dem Mieter die Möglichkeit offen steht, durch eine Ausführung der Renovierung in Eigenregie den Zahlungsanspruch des Vermieters abzuwenden. Um Zweifelsfälle zu vermeiden, sollten diese Bedingungen ausdrücklich in eine solche Regelung aufgenommen werden.
Häufig kommt es zwischen den Parteien zum Streit darüber, ob die vom Mieter ausgeführte Renovierung ordnungsgemäß ist. Dabei ist von dem Grundsatz auszugehen, dass der Mieter eine fachgerechte Schönheitsreparatur schuldet.
Dazu muss seine manuelle Leistung einer sorgfältigen und geschickten Ausführung im „Do-it-yourself-Verfahren“ entsprechen. Deshalb wird man zwar nicht verlangen können, dass Tapeten auf jedem Falle „auf Stoß“ geklebt werden und ein Anstrich oder eine Lackierung zweimal aufgetragen wird. Eine „saubere“ Tapezierung und ein deckender, beständiger Anstrich sind jedoch erforderlich; auch müssen die vom Mieter verwendeten Materialien in ihrer Qualität nicht nur beständig sein, sondern auch der Qualität der überlassenen Räume entsprechen. So wird der Mieter einer Wohnung, die über Einrichtungen von hohem Standard verfügt, keine Tapeten billigster Qualität verwenden dürfen. Andererseits wird der Vermieter von preiswertem Wohnraum von seinem Mieter nicht verlangen können, dass er z.B. hochwertige Textil- oder Lacktapeten klebt.
Auch darf die Mietsache, etwa durch Überstreichen von Lichtschaltern, Naturholztüren, Fenstern etc. nicht beschädigt werden, da dem Vermieter sonst Schadensersatzansprüche erwachsen.
Die Ansprüche des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und auch auf Schadensersatz wegen unterlassener Renovierung verjähren 6 Monaten nach der Rückgabe. Zur Rückgabe ist es erforderlich, dass der Vermieter ungestörten Besitz an den Mieträumen erhält. Dies ist noch nicht der Fall, wenn er z.B. im Rahmen einer Besichtigung mehrere Wochen vor Ablauf der Mietzeit dem Mieter deutlich macht, wo er welche Arbeiten ausgeführt haben will. Spätestens jedoch, wenn der Mieter dem Vermieter die Schlüssel ausgehändigt hat, ist eine Rückgabe erfolgt. Der Vermieter muss also rechtzeitig vor Ablauf von 6 Monaten gerichtliche Maßnahmen zur Hemmung der Verjährungsfrist einleiten, wenn die Kaution nicht zur Abdeckung seiner Ansprüche reicht.
Haben Sie Fragen und Anregungen hierzu, freuen wir uns über jede E-Mail mit den entsprechenden Bemerkungen unter info@ra-gerhards.de.
Hier finden Sie nützliche Hinweise, die Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten sollten:
Wenn Sie Wohneigentum erwerben, übernehmen Sie zunächst sämtliche Pflichten und Rechte des Vorbesitzers. In der Teilungserklärung sind die Aufteilung des Gemeinschaftseigentums und der Sondernutzungsrechte verbindlich geregelt. Dabei können zum Beispiel Nutzungsrechte vereinbart sein, wie die Regelung, dass ein Eigentümer sein Teileigentum nur zu bestimmten gewerblichen Zwecken nutzen darf. Zusätzlich ist die Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen. Hierin einigen sich die Anteilseigner auf ihre Rechtsbeziehung soweit sie vom Wohnungseigentumsgesetz abweicht oder dieses ergänzt.
Tipp: Achten Sie vor dem Kauf auf Details bei den Nutzungsbedingungen. Beachten Sie dabei nicht nur Ihre Pflichten, sondern auch die besonderen Rechte anderer. Machen Sie sich mit den Besonderheiten in der Gemeinschaftsordnung vertraut.
Mindestens einmal im Jahr sollen sich laut Gesetz die Eigentümer zu einer Versammlung, der sog. Wohnungseigentümerversammlung (WEV) treffen. Auf Verlangen von mehr als einem Viertel der Miteigentümer kann es auch zu außerordentlichen Sitzungen kommen oder per Gemeinschaftsordnung von vornherein anders geregelt werden. Der Gesetzgeber hat das Stimmrecht nach dem Kopfprinzip bestimmt. Jeder Eigentümer hat demnach bei den anstehenden Entscheidungen eine Stimme. Auch hier können anderweitige Regelungen festgelegt werden.
Tipp: Informieren Sie sich vor dem Kauf, welche Vereinbarungen bezüglich des Stimmrechts gelten, damit Sie Ihren Einfluss in der Eigentümerversammlung richtig einschätzen können. Der von der Eigentümergemeinschaft berufene Verwalter muss seit der Änderung des Wohnungseigentumseigentumrechts im Sommer 2007 alle Beschlüsse dokumentieren.
Seit der Novellierung des Wohnungseigentumsrechtes können bauliche Maßnahmen leichter von der Eigentümerversammlung beschlossen werden als früher. Bis zur Gesetzesänderung war für jegliche Veränderung eine einstimmige Entscheidung notwendig. So konnte ein Eigentümer durch (s)ein Veto gegen alle anderen zum Beispiel die Installation einer Kabelfernsehanlage verhindern. Heute reicht für die Durchsetzung der Maßnahme eine Dreiviertel-Mehrheit. In der Konsequenz bedeutet dies, dass Sie bei Mehrheitsbeschluss für eine solche Anlage bezahlen müssen, auch wenn Sie dagegen gestimmt haben.
Tipp: Versuchen Sie nicht nur das Gebäude in Augenschein zu nehmen. Suchen Sie den Kontakt zu den Miteigentümern oder Informieren Sie sich zumindest bei dem Verwalter über beschlossene und vielleicht auch abgelehnte Bauvorhaben.
Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass hier nur einige wenige der wichtigsten Rechtsfolgen einer Scheidung zusammengefasst sind. Diese Informationen ersetzen keine individuelle Prüfung Ihres persönlichen Falles. Die oben genannten Fristen werden auch nur dann überwacht, wenn insoweit ein Mandat erteilt wurde.
Die Zahlungsmoral wird (immer) schlechter !!!
Laufende Studien belegen dies (leider) eindrucksvoll. Nicht nur die eingetrübten Aussichten, sondern auch die konjunkturellen Rahmenbedingungen sind wesentliche Faktoren für die Zahlungsmoral der Firmen, öffentlichen Hand sowie Privatpersonen.
Die daraus resultierende Unsicherheit führt in der Regel zu einer Verschlechterung der Zahlungsmoral, einem spürbaren Zahlungsverzug sowie Forderungsausfällen. Von spürbaren Ausfällen sprechen Experten bei einem Wert ab einem Prozent des Umsatzes.
Leider ist es im Wirtschaftsleben unvermeidlich, dass berechtigte Forderungen nicht bezahlt werden. Wenn der Schuldner vollständig zahlungsunfähig ist, kann natürlich auch ein Rechtsanwalt nicht mehr helfen. Dies können Sie vermeiden.
In den meisten Fällen liegt nämlich keine Zahlungsunfähigkeit vor, sondern es werden zuerst die Forderungen bedient, die am meisten „drücken“. Dabei geht es im Regelfall nicht um moralische Verpflichtungen, sondern um tatsächlichen Druck durch den Gerichtsvollzieher, drohende Insolvenz- oder Strafanzeigen u.ä..
Daher ist es immer sinnvoll, beim Erkennen der anhaltenden Säumnis kurzfristig und nachdrücklich zu handeln. Wir sind in der Lage, (auch Ihre) Forderungsangelegenheiten schnell und effektiv zu bearbeiten.
Warten Sie nicht solange bis der Schuldner zahlungsunfähig wird und Ihre Forderung ausfällt. Handeln Sie frühzeitig – kontaktieren Sie uns rechtzeitig !!!
Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass hier nur einige wenige der wichtigsten Rechtsfolgen einer Scheidung zusammengefasst sind. Diese Informationen ersetzen keine individuelle Prüfung Ihres persönlichen Falles. Die oben genannten Fristen werden auch nur dann überwacht, wenn insoweit ein Mandat erteilt wurde.